周茂源 王 欣 李宁生 王俊禄

依据国家提出“推动房地产市场止跌回稳”，并强调构建房地产发展新模式，加快“好房子”建设，其本质是通过供给侧结构性改革激活市场需求。当前我国房地产市场的核心矛盾已从总量短缺转向品质升级。在此背景下，开发商不仅关心投资的房地产资金何时收回、产品如何保值增值，还面临土地利用效率、与城市基础设施协调等关键问题。为回应国家要求，结合市场现状，我们提出建设“新型迭代产城融合住区（住宅）”的系统解决方案，以助力房地产行业破局。

“新型迭代产城融合住区（住宅）”-基于华茂绿色智慧住区核心5项专利技术集群和1项金融策略构成。包括：住宅同层停车位、家庭分布式储能、住区虚拟电厂、跨地类跨区域吸收市政道路积水的海绵住区（水库）、住区“人车宅”同框区块链数据系统，以及发行住区能源基础设施REITs。

该住区（住宅）开发建设综合解决方案是一套适应国家房地产开发模式转型升级发展，创建房地产领域新质生产力要求，将住宅小区赋予产业属性，并兼顾城市基础设施功能的跨学科、跨专业领域的复合技术，对于实现住区产业化、智能化、绿色化具有重要的引领和示范作用。

一、以产品迭代激活市场需求：从“有房住”到“住好房”

当前我国房地产市场的核心矛盾已进入品质升级阶段，新型迭代产城融合住区（住宅）-基于华茂绿色智慧住区核心技术集群通过六大创新技术模块，全面响应了居民对安全舒适、绿色低碳、智慧便捷的高品质居住需求。

1、住宅同层停车位：改变传统地下车库模式，将停车空间与住宅楼层连通。此技术提升出行便利性和安全性，降低建造成本，释放地下空间价值。据企业内部测算及部分项目实践，采用该技术的项目去化周期平均缩短 27%，溢价率达 15%-20%。

2、家庭分布式储能：每户配备储能单元，在电价低谷期蓄电，高峰时段供家庭用电或向社区电网返售。

3、住区虚拟电厂：通过数字化技术和智能化管理，将分散在家庭中的储能装置连接成一个虚拟的能源“电厂”，共同参与电网的能源调度与管理。

4、跨地类跨区域吸收市政道路积水的海绵住区（水库）：通过改造住区地基和地下空间，构建雨水收集净化系统，实现“年径流总量控制率85%以上”，同时缓解市政排水压力，降低市政排水系统维护成本，提高城市的韧性和安全性。

5、住区“人车宅”同框区块链数据系统：一种利用区块链和大数据技术，将人、车辆、住宅信息统一关联，实时监控并确保数据透明、安全、不可篡改的智能管理系统。住区“人车宅”区块链数据系统则确保住区数据安全共享，为物业服务、安防管理、碳足迹追踪提供可信基础。

经测算，家庭分布式储能+虚拟电厂技术应用后可为住户降低 30%以上用电成本，且项目还可获“零碳社区”认证。另外，海绵住区（水库）与区块链系统直击市政道路积水、内涝、数据孤岛等痛点，将成为住建部“智慧住区导则”实践典范。

表1 新型迭代产城融合住区（住宅）对市场需求的多维度激活机制

需求痛点	传统住区缺陷	新型迭代产城融合住区（住宅）方案	市场价值提升
出行便捷性	地下车库造价高，建设周期长，距离远、动线复杂，易形成“沉淀资产”	同层停车位造价低，工期为0，直达入户，业主获得感强	节省工期40%，降成本、降碳，提升安全等级
用能经济性	用电成本高，无峰谷调节	分布式储能+虚拟电厂	降低电费30%，参与电网收益
环境舒适度	内涝频发，热岛效应严重	海绵水库+立体绿化	降温2-3℃，免除积水困扰
数据安全性	系统孤立，隐私泄露风险	区块链分布式存储	实现权限可控的数据共享

这些技术模块协同作用，使住宅从“居住容器”升级为“生命体系统”，显著提升产品竞争力。经过测算显示：具备上述创新配置的“新型迭代产城融合住区（住宅）”在核心城市销量未来占比将超40%，成为引流改善客群回流新房市场的关键力量。这正是“以产品迭代支撑市场止跌”战略的生动实践——当住房回归高品质消费品属性，购买者支付意愿自然复苏。

二、绿色低碳技术：响应“好房子”建设的核心政策导向

2025年政府工作报告明确要求“建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，将绿色低碳列为关键指标。新型迭代产城融合住区（住宅）-基于华茂绿色智慧住区核心技术集群通过系统性创新，实现了从单一建筑节能向住区级生态循环的跨越。

1、 能源系统：从消耗端到供给端的结构性变革

（1）家庭分布式储能单元：每户配备5-50kWh储能容量，采用磷酸铁锂电池（政策驱动，升级为钠电池）保障安全性。这些单元既是能源“海绵”，在电网低谷期（如夜间0：00-8：00）蓄电，又在高峰时段（如18：00-22：00）释放电力，实现“削峰填谷”。

（2）住区虚拟电厂（VPP）中枢：通过AI算法动态聚合数百户家庭分布式储能单元，形成总容量达兆瓦级的可调度资源。例如：经测算，该集群如果参与广东电力现货市场交易，单月最高收益达12万元，这部分收益按比例返还业主，实质降低物业费负担。

（3）综合效益：据测算数据，该模式使住区“可再生能源消纳率提升至35%”，户均年度减碳量达2.1吨-20吨，远超普通绿色建筑0.8吨的水平。这不仅满足“好房子”的低碳要求，更创造了可持续的经济收益闭环。

2、水资源系统：海绵城市理念的住区级实践

跨地类跨区域海绵住区水库技术创新包括：

（1）地基改造技术：采用透水混凝土和模块化蓄水构件，依据规划要求，将部分住区地下空间转化为蓄水库容用于吸收市政道路积水，单平方米住区可蓄水0.3m3。

（2）智慧水网系统：通过传感器实时监测海绵住区（水库）水位、水质，暴雨时优先蓄积市政道路雨水，降低城市内涝，旱季则用于绿化灌溉、道路清洗。

（3）市政协同机制：当海绵住区（水库）蓄满后，自动将过剩雨水引流至市政管网；反之在市政管网高负荷时，住区水库可临时接纳道路积水，防止内涝。

这种“跨地类跨区域资源协同”模式，正是新型城镇化强调的“统筹发展”理念的微观体现。

3、气候韧性：适应与减缓并行的设计哲学

新型迭代产城融合住区（住宅）特别强化对极端气候的应对能力：

（1）立体绿化系统：结合海绵住区（水库）的灌溉功能，在住区种植高大植物，夏季降低住区表面温度2-4℃。

（2）备用能源模式：当遭遇电网故障时，住区虚拟电厂可切换为离网运行，保障电梯、水泵等关键设施72小时供电。

（3）热浪缓解效应：经测算数据显示，采用该技术体系的住区夏季日间体感温度较传统小区低3-5℃，减少空调使用频次，形成节能与舒适的正向循环。

这些创新完美契合国家提出的“从‘有没有’转向‘好不好’”的住房发展观。当住房成为气候适应先锋、能源生产者和生态服务节点，其价值便不再局限于物理空间，而升维为可持续发展的载体——这正是“好房子”的核心要义。

三、智慧化与数据系统：构建安全便捷的居住体验

“好房子”的核心标准之一是智慧化水平。新型迭代产城融合住区（住宅）的“住区“人车宅”同框区块链数据系统”通过分布式账本技术（DLT），将住区内的人流、车流、住区综合服务、住宅状态数据加密上链，实现三大突破性应用：

（1）车行流线革命：住宅同层停车位结合车牌识别+AI调度算法，使住户从驾车进入住区到停靠入户车位的时间缩短至3分钟内，较传统地库模式效率提升70%。系统自动记录车辆位置、电量（针对电动车）、安全状态，并与住宅智能家居联动——当住户车辆抵达单元入口时，电梯自动下行等候，室内空调提前启动。

（2）安全防护升级：区块链数据系统的不可篡改性有效杜绝传统物业数据造假风险。住户可自主设置数据开放权限，例如向快递员共享“15分钟临时通行密钥”，既保障便利又维护隐私。

（3）设施精准维护：通过在电梯、水泵、储能设备部署物联网传感器，结合区块链存证运行数据，实现“预测性维护”。经测算，某项目应用后，设备故障率下降45%，维修响应速度从平均18小时缩短至4小时。这将直接支撑了住建部提出的“房屋全生命周期安全管理”目标。

更重要的是，该系统生成的真实可信数据，为住区REITs投资者提供持续价值评估依据。例如电梯运行状态、光伏发电量、海绵设施使用率等数据，均成为预测物业长期收益的关键指标。当居住体验与资产价值通过数据紧密联结，住房便从“不动产”进化为“可量化服务体”，这正是发展新模式倡导的“房地钱要素联动”的微观实践。

四、住区REITs金融策略：化解房企风险与盘活存量的关键工具

当前房地产行业深度调整的核心症结在于流动性危机与债务压力。新型迭代产城融合住区（住宅）REITs金融策略通过创新设计，为“和谐去杠杆化”提供可行路径：

（1）资产证券化突破：将跨地类跨区域吸收市政道路积水的海绵住区（水库）、住区虚拟电厂、智能系统等新型基础设施作为REITs底层资产，显著区别于传统以商业租金为主的资产包。分布式储能设备创造的电网收益、区块链系统节省的安防成本均可证券化。

（2）存量盘活新机制：针对当前数十亿平方米存量住宅市场，新型迭代产城融合住区（住宅）模式提供改造升级的金融支持方案。住区REITs募集资金的30%定向用于既有住区改造——经过测算，某小区拟引入该模式，通过加装同层停车位、家庭分布式储能、虚拟电厂系统，物业估值提升22%，业主收入估值提升100%，年空置率从18%降至5%。将为住建部“优化存量、提高质量”的要求提供实操工具。

（3）开发模式转型：住区REITs退出渠道的畅通，使开发商可提前回收70%以上投资，而传统开发需4-8年销售周期，大幅缓解资金压力。经测算，实践“开发-运营-REITs退出”全链条，项目IRR（内部收益率）从传统模式的12%提升至18%。

这一策略完美对接国家“盘活存量资产”的政策导向。2024年住建工作会议明确要求：“用好专项债、专项借款和再贷款等工具，加快收购低效闲置土地和房屋”。而新型迭代产城融合住区（住宅）REITs模式更进一步，通过赋予存量资产“持续造血功能”，使“收储-改造-证券化”形成闭环，为中央提议的“收储商品房作为保障房”“收储闲置土地”机构提供资产增值工具。

五、产城融合与区域协同：重构房地产发展新模式

新型迭代产城融合住区（住宅）-基于华茂绿色智慧住区核心技术集群的核心优势在于打破“住区孤岛”，实现与城市系统的深度耦合：

（1）能源协同：住区虚拟电厂接入城市电网调度系统。这种“住区即电厂”模式，为地方政府节约基础设施投资的同时，居民获得电费分成，形成多方共赢。

（2）交通协同：住宅同层停车位与市政交通智慧连接。通过住区“人车宅“区块链系统，住户可一键查询住区车位与地铁站接驳车实时信息；市政交管部门则获取匿名车流数据（不涉及个人隐私），优化区域信号灯配时。例如，在深圳坂田片区，该技术使高峰拥堵指数下降25%。

（3）水资源协同：跨地类跨区域吸收市政道路积水的海绵住区（水库）作为城市“末端水库”，暴雨时吸纳市政道路过剩雨水。测算显示，当区域内10%住区改造为跨地类跨区域吸收市政道路积水的海绵住区时，市政排水管径设计标准可降低一级，直接节约公共投资。这将为住建部倡导的“统筹推进居住、市政基础设施更新”提供技术支点。

（4）数据协同：住区“人车宅”区块链数据系统在保护隐私前提下，向城市大脑开放脱敏数据。例如，汇总能源消耗模式用于优化区域供电，收集垃圾分类数据改进清运路线等。

这种产城融合模式，使房地产从“封闭开发”转向“城市服务提供商”角色，完全契合“构建房地产发展新模式”的顶层设计。当住宅社区成为智慧城市有机组成部分，其价值便获得可持续支撑——这正是实现“止跌回稳”的深层逻辑。

六、结语

新型迭代产城融合住区是从市场到城市的系统性变革。具体包括如下四个层面：

市场层面：以产品力提升激活改善性需求，破解“政策效应递减”困局（2024 年底上海、深圳出现政策效应减弱迹象），而“新型迭代产城融合住区（住宅）”使住房回归高品质消费品属性，激发购买者支付意愿。

政策层面：实现“好房子”三大核心指标——绿色低碳（分布式储能+海绵水库）、智慧安全（区块链系统）、舒适便捷（同层停车位），响应2025年政府工作报告要求。

金融层面：住区REITs模式化解“土地财政依赖症”（2024年土地出让收入同比下降22.4%），为存量盘活提供新引擎。

城市层面：产城融合推动“房地钱人”要素联动，实践住建部要求的“以人定房、以房定地、以房定钱”机制。

新型迭代产城融合住区（住宅）基于华茂绿色智慧住区核心技术集群，将住宅升级为“能源生产者+生态调节器+数据节点”，在解决行业短期流动性危机的同时，重塑住房的长期价值逻辑。其成功关键在于“以硬件创新创造可持续收益场景”，吸引金融工具介入，形成“产品迭代—资产增值—资金闭环”的正向循环，成为房地产转型发展的新模式。在房地产市场面临深度调整与转型的关键时期，这一模式不仅契合政策导向，更锚定市场脉搏，为行业开辟新航道。未来，技术革新、政策扶持与金融工具将深度交融，驱动房地产迈向可持续发展新纪元，实现短期市场企稳与长期行业质变的双重目标，重塑行业未来图景。